Пользовательского поиска
|
СП 30-101-98
СВОД
ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Дата
введения 1 сентября 1998 г.
ПРЕДИСЛОВИЕ
1 Разработан
Департаментом градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной
политики Минземстроя России.
2 Утвержден
приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59.
3 Принят и
введен в действие с 1 сентября 1998 г.
ВВЕДЕНИЕ
Методические
указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
(далее — Методические указания) разработаны во исполнение Постановления
Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении
изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах», а также в соответствии с нормами
Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и Постановления
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об
утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах».
Методические
указания предназначены для определения нормативного размера земельных участков
в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев
бесплатно.
1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Определение
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их
границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно
обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития);
установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого
домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его
собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений
и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Настоящие
Методические указания являются основой для разработки методики расчета
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской
Федерации или органами местного самоуправления.
2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем
Своде правил использованы ссылки на следующие документы:
СНиП 2.07-01-89*
«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
«Положение об
определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»,
утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997г. № 1223.
3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В
КОНДОМИНИУМАХ
3.1 В основу
Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в
кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев
бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной
доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов
различных периодов массового жилищного строительства.
Размер
земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ
земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ
земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градострои-
тельной
документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований
пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской
Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при
установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в
границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов,
кварталов или их частей).
Удельный
показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в
границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади
жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2 На вновь
осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с
действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, не
основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания
территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по
планированию территорий и правилами землепользования и застройки.
3.3 Определение
удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах
массовой жилой застройки основывается на нормативных документах,
регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и
микрорайонах.
Такими
элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и
микрорайонной застройки являлись:
- территории под
жилыми зданиями;
- проезды и
пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые
площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые
зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
хозяйственные
площадки;
физкультурные
площадки.
Удельные
показатели земельной доли, приходящейся на 1м2 площади жилых
помещений входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода
строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке
настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих
расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства,
начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода
строительства.
Графики для
определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности
(по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут
использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
3.4 Нормативный
размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен
принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной
этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в
данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)
Sнорм.к = Sк · Уз.д., (1)
где Sнорм.к - нормативный
размер земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк - общая площадь жилых помещений в
кондоминиуме, м2;
Уз.д - удельный показатель
земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).
Уточнение
удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется
органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов,
градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом
градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
3.5 Определение
размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли,
бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется
на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по
эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных
площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и
уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
3.6 При
определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного
здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где
сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться
расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых
территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в
кондоминиумы, т. е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений,
других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания,
территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения,
территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также
других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера
земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
где
Sк - размер
земельного участка в кондоминиуме;
Sкв - общая площадь квартала,
микрорайона;
Sнж - суммарная
площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр - суммарная
площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sобщ.зд - суммарная
общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала,
микрорайона;
Sобщ.к - общая площадь
жилых помещений кондоминиума, для которого рассчитывается нормативный размер
земельного участка;
Sзастр.к - площадь
застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
3.7 Передача
земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность
домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об
определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997г. № 1223.
3.8 Размер
земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем
умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного
домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.
В случае если
фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного,
размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления
фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых
помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения,
находящегося в собственности каждого домовладельца.
ПРИЛОЖЕНИЕ
А
УДЕЛЬНЫЕ
ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Строительные нормы |
Этажность |
|||||||||||||||
|
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
12 |
14 |
16 |
17 |
18 |
20 |
22 |
Более 22 |
1957г. СН 41-58 |
2,84 |
2,00 |
1,57 |
1,34 |
1,23 |
1,19 |
1,14 |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
— |
1967 г. СНиП II-K.2-62 |
2,72 |
1,97 |
1,81 |
1,52 |
1,39 |
1,30 |
1,21 |
1,04 |
— |
— |
— |
|
|
|
|
|
1975г. СНиП II-60-75 |
2,30 |
1,80 |
1,59 |
1,36 |
1,21 |
1,15 |
1,10 |
0,98 |
0,94 |
— |
|
|
|
|
|
|
ВСН 2-85 |
— |
1,85 |
1,47 |
1,32 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
1994 г. |
3,57 |
1,85 |
1,33 |
1,31 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
МГСН-1.01-94, |
— |
— |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1,61 |
1,43 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
СНиП
2.07.01-89* |
Не менее 0,92 |
|||||||||||||||
Рекомендуемые
показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах |
1,5 |
|
|
0,88 |
|
|
|
0,65 |
|
|
0,45 |
|
|
|
|
|
Примечания 1 В застройке
смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать
на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных
показателей, приведенных в таблице. 2 Норма СНиП
2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 8 м2
/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную
земельную долю следует определять по формуле где Уз.д18
— показатель земельной доли при 18м2/чел., Н — расчетная
жилищная обеспеченность, м2. |
ПРИЛОЖЕНИЕ
Б
ГРАФИКИ ДЛЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
ПЛОЩАДЬ
УЧАСТКА, М2
Условные обозначения:
¾ ¾ Новое
строительство (при уплотнении существующей застройки в кондоминиумах)
|
Сложившаяся
застройка (по показателям земельной доли, усредненным для периодов (1957—1985
гг.)
Определение
размера земельного участка (по нормам СНиП 2.07.01-89* при расчетной жилищной
обеспеченности 18 м2/чел.)
ПРИЛОЖЕНИЕ
В
РАСЧЕТ
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Примеры
1 Определение нормативного размера земельного
участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней
площадью квартиры — 50 м2.
В соответствии с
таблицей, приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий
равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии
с формулой (1) составит (50х80 )х1,34=5360 м2.
2 Определение нормативного размера земельного
участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет
группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый,
расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.
Площадь заданной
территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский
сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь
жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 — 3400 = 21600м2.
В соответствии с
формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400х0,98=5292
м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых
домов равна 5292х3=15876 м2.
Сверхнормативная
площадь территории равна 21600 — 15876= 5724 м2. Сверхнормативный
размер участка каждого жилого дома равен 5724:3= 1908м2.
УДК [69+690.621 +690.7](083.74)
Ключевые слова:
элементы жилой территории, удельный показатель земельной доли, кондоминиум,
нормативный размер земельного участка, жилищная обеспеченность
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Область
применения
2 Нормативные
ссылки
3 Расчет
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
Приложение А
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2
общей площади жилых помещений для зданий разной этажности
Приложение Б
Графики для определения нормативного размера земельного участка для
зданий разной этажности
Приложение В
Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах