Пользовательского поиска
|
Государственный комитет Российской
Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Госстрой России
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по
разработке схем зонирования территории городов
МДС 30-1.99
Москва
1999
РАЗРАБОТАНЫ НПЦ
“Региональное развитие” и ЦНИИП градостроительства.
РАССМОТРЕНЫ И
ОДОБРЕНЫ секциями “Градостроительство” и “Архитектура” Научно-технического
Совета Госстроя России (протокол от 10
июня 1999 г. № 01-НС-15/7).
В соответствии
с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке
градостроительной документации о градостроительном планировании развития
поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий,
определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их
использование, для осуществления градостроительной деятельности.
С учетом
ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение
и интенсивность использования каждой территориальной зоны.
Данные о видах
и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на
их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила
застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного
самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.
Правила
застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для
каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.
Целью настоящих
Рекомендаций является оказание методической помощи разработчикам указанных схем
зонирования, которые в современных условиях приобретают ключевое значение для
регулирования использования городских территорий и изменения недвижимости на
них в государственных, муниципальных, общественных и частных интересах.
Зонирование
территории города, иного поселения, разрабатываемое в соответствии с настоящими
Методическими рекомендациями, следует рассматривать в качестве основы для
выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки
зрения инвестиционной привлекательности.
В работе
использован опыт ряда российских городов (Новогород,
Иркутск, Тверь, Минеральные Воды, Дзержинский) по разработке схем зонирования
их территории в генеральных планах и правилах землепользования и застройки, выполненных
в ряде случаев при участии специалистов из США, Нидерландов, Германии.
Настоящие
Рекомендации разработаны с учетом основных положений Градостроительного кодекса
Российской Федерации, отдельных положений Гражданского и Земельного кодексов
Российской Федерации, Федерального закона “Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации”, законодательств Российской
Федерации об охране памятников истории и культуры и окружающей среды,
законодательств ряда субъектов Российской Федерации о градостроительстве,
уставов ряда городов. При разработке Рекомендаций учтены основные положения
строительных норм и правил по градостроительству, а также по ведению
градостроительного кадастра.
Рекомендации
определяют примерные виды (этапы) работ по разработке схем зонирования
территорий городов, состав и содержание материалов зонирования. В конкретных
городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий, нормативных
правовых и нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и
органов местного самоуправления в области градостроительства.
Областью
применения Рекомендаций является разработка соответствующих материалов
зонирования для градостроительной документации о градостроительном планировании
развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, для
нормативных правовых актов органов местного самоуправления о землепользовании и
застройке городов, территорий городских и сельских поселений. Отдельные
положения Рекомендаций могут также применяться при зонировании территорий
природных зон, поселков и сельских поселений с учетом их функциональной,
планировочной, инфраструктурной и иной специфики.
Настоящие
Рекомендации направлены на формирование нормативно-правовой основы
регулирования использования городских территорий в новых условиях.
Применение
Рекомендаций в практической деятельности органов местного самоуправления будет
способствовать:
повышению
эффективности землепользования и застройки городских территорий;
привлечению
инвестиций в жилищное строительство, инженерную инфраструктуру, иное
обустройство территорий;
развитию
городского рынка недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений);
обоснованности
налогообложения недвижимости и платежей за пользование городской
инфраструктурой и, соответственно, увеличению поступлений в муниципальный
бюджет.
Основные
понятия, употребляемые в Рекомендациях, даны в приложении А.
2.1. В настоящих Рекомендациях зонирование
рассматривается как процесс и результат выделения частей территории города с
определенными видами и ограничениями их использования, функциональными
назначениями, параметрами использования и изменения земельных участков и других
объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности.
Целями такого
зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных
условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия
хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее
рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.
Зонирование
городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды
жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций
природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации
населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и
использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных
ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также
сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.
2.2. Составление схемы зонирования территорий
города для осуществления градостроительной деятельности производится:
при разработке
проекта нового генерального плана;
при
корректировке генерального плана в целом или в части его положений о
зонировании территорий с учетом новых условий развития города;
при разработке
правил застройки.
Конкретные
требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов
градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке
разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.
2.3. Разработка схем зонирования территорий
городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:
обеспечение
преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий
города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;
учет
сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также
основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их
реконструкции и развития на основе рационального природопользования и
ресурсосбережения;
выделение зон с
ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством
Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности
территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны
недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного
наследия и особо охраняемых природных территорий;
выделение
территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной
деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и
интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных
и частных интересов;
определение с
учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон,
установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации,
градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;
определение для
каждой территориальной зоны (подзоны)
градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий
использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также
допустимого их изменения;
установление
правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в
равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам
недвижимости;
установление
дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в
территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит
особому регулированию;
увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода,
границами основных землевладений и землепользований.
3.1. Схема зонирования территории городского и
иного поселения (далее - схема)
представляет собой документ, устанавливающий состав, содержание и границы
действия зональных требований к регламентации градостроительной деятельности.
3.2. Схема разрабатывается в составе или на
основе генерального плана города, иного поселения на территорию в пределах
установленной черты каждого из них. Для городов с численностью населения 50 тыс. жителей и более схема может
разрабатываться на часть территории города в составе проекта планирования. В
этом случае зонирование территории детализируется при сохранении
преемственности с ранее разработанной в генеральном плане схемой.
3.3. Схема, разработанная в составе
генерального плана, после его утверждения соответствующим органом местного
самоуправления приобретает статус утвержденной градостроительной документации,
обязательной для исполнения на данной территории всеми юридическими и
физическими лицами.
Схема,
разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в
установленном порядке также приобретает статус утвержденной градостроительной
документации, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного
поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного
самоуправления.
3.4. Основными этапами разработки схемы
являются:
сбор и анализ
исходной информации; предварительное решение зонирования; согласование и
утверждение схемы (рис. 1).
Рисунок 1 -
Этапы разработки, согласования и утверждения схемы зонирования
3.4.1. Материалы, полученные по итогам
аналитического этапа разработки схемы, должны содержать:
перечень видов
использования территории, которые должны осуществляться в поселении, и расчет
потребности в территории, необходимой для их осуществления;
результаты
оценки территории по характеру ее освоенности, обустроенности и расчет потребности в территории по видам
среды, необходимой для осуществления заданной функции;
результаты
оценки обеспеченности территории объектами социальной, транспортной, инженерной
инфраструктур и расчет потребности в них для осуществления заданной функции;
результаты
оценки нарушенности состояния природной и
историко-культурной среды внешними воздействиями и потребность в мерах средозащиты.
3.4.2. В состав работ аналитического этапа
выполнения схемы должны входить:
установление
фактической обеспеченности градостроительной документацией и нормативными
документами;
анализ
содержания имеющихся градостроительной документации и градостроительных
нормативных документов;
определение
проблемных и прогнозных параметров генерального плана (концепции генерального
плана, эскизного планировочного решения генплана);
определение
необходимых данных по границам элементов структурно-планировочной организации
территории города.
3.4.3. Из градостроительной документации для
целей разработки схемы необходимы: проект городской (поселковой) черты,
генеральный план (проект актуализации генерального плана) города, иного
поселения; концепция генерального плана развития города, проекты планировки,
проекты межевания, проекты застройки отдельных частей города,
историко-археологический опорный план и др.
Из нормативных
правовых и нормативно-технических документов необходимо анализировать такие,
которые составляют нормативную базу решения следующих вопросов:
разработка,
согласование и утверждение градостроительной документации;
предоставление
земельных участков для строительства;
выдача
разрешений на строительство;
отчуждение
объектов недвижимости;
порядок охраны
и использования памятников истории и культуры;
развитие рынка
городской недвижимости и др.
3.4.4. Анализ содержания имеющейся
градостроительной документации должен заключаться в установлении:
характеристик
территории и недвижимости в структуре генерального плана города, определяющих
возможности их использования;
функционального,
строительного и иного зонирования территорий города;
состояния и
целевого назначения градостроительных объектов различного правового статуса с
характеристиками потребительских качеств среды;
состава и видов
предусматриваемых градостроительных изменений по планировочно
установленным зонам, кварталам, районам.
3.4.5. К проблемным и прогнозным параметрам,
определяемым в генеральном плане (концепции генерального плана, эскизном
планировочном решении генплана), относятся:
данные о
тенденциях и приоритетах:
социального
развития города и его отдельных частей (обслуживание, жилищное строительство);
демографического развития
города и его отдельных частей (численность и структура населения);
экономического
развития города и его отдельных частей по основным отраслям; проблемные
территории по строительным, экологическим, природным и техногенным условиям;
установленные
ограничения на градостроительное освоение территории.
3.4.6. Сведения о границах элементов
структурно-планировочной организации территории города должны содержать:
схему красных
линий застройки;
границы
территориальных (функциональных зон);
установленные
границы земельных участков;
другие линии
регулирования градостроительной деятельности.
3.5. По итогам аналитического этапа
разрабатывается концепция зонирования территории города, иного поселения,
неотъемлемыми частями которой являются:
определение
состава и положения зон ограничений градостроительной деятельности на
территории поселения - составление карты
ограничений (приложение 3);
определение
состава и положения территориальных (функциональных) зон;
соотнесение
территориальных (функциональных) зон с зонами ограничений градостроительной
деятельности;
тенденции
градостроительного развития территорий;
планируемые и
осуществляемые градостроительные изменения.
3.6. Этап предварительного решения зонирования
связан с разграничением территории города, иного поселения, части города на
зоны с установлением по ним усредненных зональных требований к осуществлению
градостроительной деятельности.
Границы зон
определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов,
границ земельных участков и иных границ.
При этом
зонирование производится параллельно по следующим видам:
функциональному
назначению территорий;
характеру и
степени их освоенности;
развитию
транспортной, инженерной и социальной инфраструктур;
поддержанию
качества природных ресурсов, комплексов природной и историко-культурной среды.
Зонирование
производится в следующей последовательности: первым - зонирование территорий по их функциональному назначению, которое
является базовым, вторым - зонирование
территорий по характеру и степени их освоенности,
затем - остальные виды зонирования.
В заключение
путем взаимного наложения указанных видов зон выделяются интегрированные зоны.
Соответственно для этих зон устанавливаются интегрированные зональные
градостроительные требования к использованию территорий города, иного
поселения. Установленные градостроительные требования распространяются на все
расположенные в каждой из таких зон объекты недвижимости (земельные участки,
здания и сооружения).
3.7. Этап согласования и утверждения схемы
осуществляется последовательно в два приема. Сначала организуются обсуждение и
согласование материалов предварительного решения зонирования, а также
завершение разработки схемы с учетом полученных замечаний и предложений.
Затем
разработанные материалы апробируются у заказчика.
В согласовании
предварительного решения зонирования участвуют: органы местного самоуправления,
органы государственной власти в вопросах, затрагивающих интересы других
муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.
Разрабатываемую
на завершающем этапе схему зонирования территории малого города, части
сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого среднего города рекомендуется
представлять в детально проработанном виде в расчете на включение ее в правила
застройки.
4.1.1. Схемы разрабатываются в составе
текстовых и графических материалов зонирования.
В графических
материалах, в привязке к разгруженной картографической подоснове отображаются
расположение и границы зон каждого из видов (типов) и интегрированных зон (п. 3.6). В них приводится также перечень зон со
ссылками на информацию о них в текстовых материалах.
Графические
материалы выполняются в виде схем с условными обозначениями и экспликацией,
связывающими содержание схемы с содержанием текстовых материалов.
В составе
документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и
об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, устанавливающие
зональные регламенты и границы зон их действия, определяемые в линиях,
совпадающих с границами, зафиксированными в имеющих юридическую силу документах
(границами единиц земельного кадастра, административными границами, красными
линиями, границами полос отвода или земельных участков).
В текстовых
материалах приводится перечень зон с данными о координатной привязке их границ
и градостроительными требованиями по каждой из зон. В них также дается общее
описание принятого зонирования. Текстовая часть представляется на согласование
в виде пояснительной записки с табличными материалами.
Требования к
оформлению материалов схемы зонирования приводятся в приложении Г.
4.1.2. Графические материалы схемы зонирования
города в целом выполняются в масштабе:
1:1000-1:2000 - для малых городских поселений;
1:5000-1:10000 - для средних, больших городов;
1:10000-1:50000 - для крупных, крупнейших и
сверхкрупных городов (пример приведен в приложении Е).
Графические
материалы схемы зонирования части города выполняются в масштабе 1:1000-1:2000.
4.1.3. Зонирование производится с
использованием традиционных (бумажных) или современных компьютерных технологий
с применением специальных математических методов и моделей и стандартных
программных средств.
При
использовании бумажных технологий зонирование выполняется на картографической
подоснове одного масштаба с основным чертежом генплана города или проекта планировки
части города.
При
использовании компьютерных технологий зонирование представляется на электронных
картах с разрешающей способностью и нагрузкой, соответствующими
картографической подоснове, на которой выполняется генеральный план или проект
планировки.
4.2.1. При выделении зон на территории
сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего города следует
руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон:
1. Виды зон по функциональному назначению (в
скобках указаны основные функции):
зоны городского
центра (межселенное и общегородское социально-культурное обслуживание,
административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная,
проектная, образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны
(проживание населения);
производственные
зоны (промышленное и опытное производство);
научно-образовательные
зоны (научные исследования, специальное образование);
зоны инженерных
и транспортных инфраструктур (инженерное и транспортное обслуживание города);
зоны внешнего
транспорта и внешних инженерных коммуникаций (обслуживание внешних пассажирских
и грузовых перевозок, обслуживание внешних транспортных и инженерных
коммуникаций);
рекреационные
зоны (рекреационная деятельности и ее обслуживание);
зоны охраны
среды (восстановление и сохранение территорий и объектов особо ценной природной
и историко-культурной среды);
зоны
специального назначения (обслуживание специфических государственных и городских
функций).
2. Виды территориальных зон по характеру и
степени освоенности их территории (в скобках указаны
основные виды среды):
зона жилой
застройки (многоэтажная, средней этажности, малоэтажная застройка, ансамбли
гражданских зданий, усадебная застройка);
зоны
промышленной застройки (крупные, средние и малые производственные комплексы);
зоны
сельскохозяйственной застройки (животноводческие комплексы и фермы, парниковые
и тепличные предприятия, зерно-, овощехранилища и др.);
зоны
общественной застройки (здания учреждений большой, средней и малой этажности;
комплексы крупных и средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольшие комплексы - детские сады,
школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны
исторической застройки (архитектурные ансамбли и комплексы памятников истории и
культуры, рядовая историческая застройка);
зоны железных
дорог (железнодорожные узлы и коммуникации);
зоны водных
коммуникаций и сооружений (реки, каналы, акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных
автодорожных коммуникаций (скоростные автодороги, транспортные развязки);
зоны
магистральных ЛЭП и их подстанций
(ЛЭП и их подстанции);
зоны открытых
пространств естественного и культурного природного ландшафта.
3. Виды зон по обеспеченности объектами
транспортной, инженерной, социальной инфраструктур, в том числе: железных
дорог; скоростных вылетных автодорог; городского
водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения;
электроснабжения; связи; зоны услуг, предоставляемых объектами городской
социальной инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового
обслуживания населения).
4. Виды зон по поддержанию градостроительными
средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и
историко-культурной среды, иных объектов градостроительной деятельности особого
регулирования:
зоны защиты
природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные
и т.п.);
зоны защиты
природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов и
ландшафтов);
санитарно-защитные
зоны;
зоны охраны
историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов историко-культурного
наследия);
зоны защиты
территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и
техногенного характера;
территории
чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;
зоны с
экстремальными природно-климатическими условиями.
4.2.2. При выделении зон на территории малого
городского поселения, а также зон и подзон на
территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого, среднего
города следует руководствоваться представленным примерным перечнем видов зон (подзон):
1. Виды зон по функциональному назначению:
зоны городского
центра или центра городского района (межселенное и общегородское или районное
социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление,
кредитно-финансовая, общественная деятельность);
жилые зоны с
основными функциями:
проживание
населения;
проживание населения в
сочетании с ведением индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны
промышленного производства с основной функцией:
промышленное и опытное
производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой санитарной
вредности, большой водоемкости, энергоемкости, грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по
действующей классификации;
промышленное и опытное
производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) средней санитарной
вредности, экологической опасности, средней водоемкости,
энергоемкости, большой и средней грузоемкости,
потребности в трудовых ресурсах по действующей классификации;
промышленное и опытное
производство, совместимое с проживанием населения;
зоны
сельскохозяйственного производства с основной функцией:
интенсивное
животноводство низкой и средней санитарной вредности;
интенсивное
садоводство и овощеводство;
научно-образовательные
зоны с основными функциями:
научные
исследования;
высшее
образование, научные исследования;
специальное
образование;
зоны внешнего
транспорта и внешних инженерных коммуникаций:
железнодорожного
транспорта (обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок;
обслуживание узлов и коммуникаций внешнего железнодорожного транспорта);
речного или морского
порта (обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых перевозок;
обслуживание сооружений и судов речного (морского) транспорта);
аэропорта (обслуживание
воздушных пассажирских и грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов
воздушного транспорта);
внешнего и скоростного
городского автотранспорта (обслуживание внешних и скоростных пассажирских и
грузовых связей с пригородами и между районами города);
внешних инженерных коммуникаций с основной функцией:
обслуживание
трубопроводов;
обслуживание
ЛЭП;
обслуживание
линий связи;
рекреационные зоны с основными функциями:
отдых в стационарных рекреационных учреждениях; лечение, оздоровление,
спорт, туризм в стационарных учреждениях; их обслуживание;
массовый
кратковременный отдых вне стационарных рекреационных учреждений; оздоровление,
спорт, туризм; их обслуживание;
зоны охраны среды:
природоохранные зоны
(восстановление и охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых
линий и др.);
историко-культурные
заповедные зоны (восстановление и охрана ансамблей и комплексов памятников
истории и культуры, исторических центров, парков, садов, бульваров, культурных
слоев древних городов);
зоны
специального назначения с основными функциями:
военных
городков, полигонов, пенитенциарных учреждений и т.п.;
мест
захоронений; объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными
сооружениями высокой и средней санитарной вредности; мест складирования и
хранения энергоносителей, химикатов и других товаров высокой взрыво-пожарности и санитарной вредности;
обслуживание
бытовых нужд населения, хранение и обслуживание средств городского транспорта,
складирование и хранение товаров средней и низкой взрывопожароопасности
и санитарной вредности.
2. Виды территориальных зон по характеру и
степени их территории:
зоны жилой
застройки:
многоэтажной;
средней
этажности;
малоэтажной;
ансамблей
гражданских зданий;
усадебной;
зоны
промышленной застройки:
крупных
производственных комплексов;
средних и
малых производственных комплексов;
зоны
сельскохозяйственной застройки:
животноводческих,
птицеводческих, звероводческих комплексов и ферм;
парниковых и
тепличных предприятий;
зернохранилищ,
овощехранилищ, плодохранилищ;
зоны
общественной застройки:
многоэтажных
зданий учреждений;
зданий
учреждений средней и малой этажности;
комплексов крупных и
средних зальных зданий, арен и спортивных сооружений;
небольших комплексов
(детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны
исторической застройки:
архитектурных
ансамблей и комплексов памятников истории и культуры;
рядовой
застройки;
зоны
железнодорожных узлов и коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с
автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны водных
коммуникаций и сооружений отдельно или в различных сочетаниях с
железнодорожными, автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны скоростных
автодорожных коммуникаций отдельно или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями
связи;
зоны городских
и районных улиц, проспектов, дорог, площадей;
зоны
магистральных ЛЭП и их подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными
коммуникациями;
зоны
естественного и культурного природного ландшафта:
покрытые
лесом и кустарником территории;
открытые
пространства;
зоны восстанавливаемого нарушенного природного ландшафта.
3. Виды зон по обеспеченности объектами
транспортной, инженерной и социальной инфраструктур:
зоны возможного
подсоединения местных коммуникаций к магистральным коммуникациям:
железных
дорог;
скоростных вылетных автодорог;
городского
водопровода;
городской
канализации;
теплоснабжения;
газоснабжения;
электроснабжения;
связи;
зоны
обслуживания населения объектами социального и культурно-бытового назначения.
4. Виды зон по поддержанию градостроительными
средствами качества природных ресурсов, комплексов природной и
историко-культурной среды:
зоны защиты
природных ресурсов:
водоохранные зоны источников поверхностных вод;
водоохранные зоны источников подземных вод;
зоны защиты
природной среды (буферные зоны особо охраняемых природных объектов, памятников
истории и культуры, санитарно-защитные зоны);
зоны защиты
историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов
историко-культурной среды и памятников истории и культуры);
зоны
ограничения хозяйственной и рекреационной деятельности;
зоны
поддержания условий восприятия архитектурных объектов.
4.3.1. Градостроительные требования к
распределению территории зоны по функциональному назначению:
перечень
разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов
использования территории;
доля площади
зоны, предназначенной для видов использования, указанных в перечнях.
По разрешенным
видам использования территории в каждой зоне устанавливается значение доли
площади зоны, предназначенной для осуществления:
основных
функций - минимальное (не меньше);
функций,
сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных с их
осуществлением), - минимальное и
максимальное (от... до...);
прочих функций - максимальное (не более).
По видам
использования территории, разрешаемым только по специальному согласованию,
устанавливается максимальное значение доли площади зоны.
Виды
использования территории, не приведенные в перечнях, запрещаются.
Кроме
приведенных обязательных зональных требований, к функциональному назначению
территории могут устанавливаться требования: по обустройству территории, на
которой они должны осуществляться, по качеству компонентов природной среды и
др.
4.3.2. Градостроительные требования к
распределению территории зоны по характеру и степени освоенности
(видам среды):
перечень
разрешенных и перечень разрешаемых только по специальному согласованию видов
среды, характеризуемых ее обустройством; доля площади зоны с указанными в
перечнях видами среды.
Пример представления в текстовых материалах схем
градостроительных требований к распределению территории зоны
по функциональному назначению
|
Функции |
|
||||||||
Код, вид и наименование
зоны |
Основные |
Доля территорий, % |
Сопутствующие |
Доля территории, % |
Прочие |
Доля территории, % |
По специальному
согласованию |
Доля территории, % |
|
|
|
|
мин. |
|
мин. |
макс. |
|
мин. |
|
мин. |
|
Код... Жилищно-гражданская
зона ... (наименование) |
Проживание населения |
|
Коммунальное хозяйство, социально-бытовое и
культурное обслуживание населения |
|
|
Другие непроизводственные и
производственные функции, совместимые с проживанием |
|
Другие непроизводственные и производственные
функции, несовместимые с проживанием |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
По
разрешенным видам среды в каждой зоне значение занимаемой ими доли площади зоны
устанавливается:
для основных
видов среды - минимальное (не меньше);
для видов
среды, сопутствующих основным, - минимальное
и максимальное (от ... до ...);
для прочих
видов среды - максимальное (не больше).
По видам среды,
разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное
значение доли площади зоны.
Виды среды, не
приведенные в перечнях, не подлежат поддержанию или формированию.
Кроме
приведенных выше обязательных зональных требований, могут устанавливаться
другие требования к интенсивности использования
- характеру и степени освоенности территории.
Например, в зоне застроенной территории регламентируются доля застроенной, доля
озелененной, доля занятой твердыми покрытиями территорий, тип конструкций
зданий, максимальная высота застройки и т.п.
4.3.3. Зональные градостроительные требования к
обеспечению населения услугами транспортной, инженерной, социальной
инфраструктур включают:
наименование
объекта;
условия
подсоединения к коммуникациям:
транспортных
коммуникаций объектов недвижимости к магистральным транспортным коммуникациям
(железным дорогам, автодорогам);
инженерных коммуникаций
объектов недвижимости к магистральным коммуникациям городских инженерных сетей
(водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения,
проводной связи);
перечень услуг,
предоставляемых объектами социальной инфраструктуры
Пример представления в
текстовых материалах схем градостроительных требований к распределению
территории зоны по видам среды
|
Виды среды |
|
|||||||
Код, вид и наименование зоны |
Основные |
Доля территорий, % |
Сопутствующие |
Доля территории, % |
Прочие |
Доля территории, % |
По специальному
согласованию |
Доля территории, % |
|
|
|
мин. |
|
мин. |
макс. |
|
мин. |
|
мин. |
Код… Зона современной жилой
застройки ... (наименование) |
Застройка средней этажности |
|
Многоэтажная застройка, малоэтажная застройка
жилыми и гражданскими зданиями |
|
|
Застройка малыми производственными зданиями и
сооружениями |
|
Застройка крупными и средними производственными
зданиями и сооружениями |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных
градостроительных требований к условиям подсоединения местных коммуникаций (по
видам) к магистральным
1. Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение
местных коммуникаций к магистральным
__________________________________________________________________________ 2.
Код и наименование места подсоединения к внешним коммуникациям с условиями
подсоединения (заполняется для каждого из узлов): код и наименование магистрали ______________________________________________________ условия подсоединения
______________________________________________________________ код и наименование магистрали
______________________________________________________ условия подсоединения
______________________________________________________________ 3.
Сведения об организации, установившей условия подсоединения и реквизиты
разрешительного документа: наименование и адрес организации____________________________________________________ реквизиты разрешительного
документа ________________________________________________ |
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных
градостроительных требований по вопросу подсоединения местных коммуникаций к
магистральным для одного из видов коммуникаций
1.
Код и наименование зоны, в которой возможно подсоединение местных
коммуникаций к магистральным
__________________________________________________________________________ Зона
хозяйственно-питьевого водоснабжения
_____________________________________________ (код, наименование зоны) 2.
Код и наименование места подсоединения к внешней коммуникации с условиями
подсоединения (заполняется для каждого из узлов). Код и наименование магистрали: магистральный
водовод ________________________ городского
водопровода. (код, наименование) Условия подсоединения: наименование
и местоположение узла (колодца)
_____________________________________ глубина
заложения местной коммуникации в месте подсоединения, м ___________________ материал
труб местной коммуникации______________________ диаметр
труб, мм ________________________ максимальный
разрешаемый отбор воды, м3/сут ____________________________________ 3. Сведения об организации, установившей условия подсоединения, и
реквизиты разрешительного документа
______________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________ Наименование и адрес
организации
___________________________________________________ Реквизиты разрешительного документа _______________________________________________ |
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных
градостроительных требований по вопросу предоставления объектов городской
социальной инфраструктуры (одного из видов услуг)
1. Код, вид и наименование зоны по объекту, обслуживающему зону _____________________ Зона
амбулаторного обслуживания городской поликлиники № (или наименование)
_____________ ________________________________________________________________________________________ 2. Адрес объекта _____________________________________________________________________ 3. Виды услуг. Амбулаторное лечение: терапевтическое, хирургическое, ... _________________________________ 4. Сведения об организации, установившей перечень услуг, и
реквизиты устанавливающего документа: наименование и адрес
организации
____________________________________________________ реквизиты устанавливающего
документа
______________________________________________ |
4.3.4. Зональные градостроительные требования к
поддержанию градостроительными средствами качества природных ресурсов или
компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях:
перечень мер средозащиты;
показатели
предельно допустимых загрязнений воздушного бассейна,
водного бассейна, почвенно-растительного покрова (например, в единицах
предельно допустимой концентрации (ПДК) по видам загрязнений);
показатели
предельно допустимых нарушений состояния почвенно-растительного покрова,
исторического культурного ландшафта, исторической застройки (например, доля
нарушенной территории от площади зоны, процент износа исторической застройки).
4.3.5. Совокупность указанных зональных
градостроительных требований, определяющих вид и параметры использования
территории (недвижимости), в составе правил застройки позволяет установить
градостроительные регламенты, примерные состав и содержание которых приведены в
приложении Ж.
Пример формы описания в текстовых материалах схем зональных
градостроительных требований к поддержанию качества природных ресурсов или
компонентов природной и историко-культурной среды на других территориях
1. Код, вид и наименование зоны и защищаемого объекта _______________________________ Водоохранная зона водозабора (наименование водозабора) __________________________________ 2. Установленные меры средозащиты: запрещение
сброса стоков производственной, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации; запрещение
загрязнения почвенно-растительного покрова пестицидами, гербицидами и другими
ядохимикатами; другие меры. 3. Сведения об организации, установившей меры средозащиты,
и реквизиты устанавливающего документа: наименование и адрес организации
____________________________________________________ реквизиты устанавливающего
документа
_______________________________________________ |
5.1. Инициаторами разработки схемы в составе
или на основе генерального плана города могут выступать местные органы
архитектуры и градостроительства, другие органы исполнительной власти местного
самоуправления, общественные и иные организации, граждане и их объединения.
5.2. В разработке схемы принимают участие:
органы местного самоуправления -
выступают в качестве генерального заказчика; утверждают генеральный план города
(иного поселения) или схему, разработанную на его основе; финансируют их
разработку;
местные органы архитектуры и
градостроительства - выдают в
установленном порядке технические задания на разработку генерального плана
города (иного поселения) или схемы; предоставляют разработчику исходную
информацию; обеспечивают их разработку; обеспечивают ознакомление с материалами
разработанной схемы заинтересованных юридических и физических лиц, граждан и их
общественных организаций; учет их замечаний и предложений; организуют
экспертизу, согласование и представление на утверждение;
специализированные лицензированные проектные
организации - непосредственно
осуществляют разработку схемы в составе генерального плана города (иного
поселения) или на его основе, участвуют в составлении технического задания и
согласовании схемы;
юридические и физические лица - участвуют в обсуждении разработанной
схемы; могут выступать в качестве инвесторов разработки генерального плана
города (иного поселения) или схемы;
граждане и их общественные объединения - участвуют в обсуждении разработанной
схемы непосредственно и, организуя ее общественную экспертизу, подают в местные
органы архитектуры и градостроительства свои замечания и предложения.
5.3. Заказчиками разработки схемы по полномочию
органов исполнительной власти местного самоуправления, кроме органа архитектуры
и градостроительства города, могут быть юридические и физические лица - инвесторы разработки.
5.4. Разработка схемы поручается заказчиком
градостроительной проектной организации, имеющей лицензию на выполнение этого
вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и
градостроительства.
Разработчика
схемы рекомендуется определять на конкурсной основе, в том числе через торги
подряда (тендер), которые организует и проводит заказчик.
5.5. Техническое задание на разработку схемы
выдается органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным
органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто
является ее заказчиком.
В нем
содержатся основные требования к разработке схемы (приложение Б) и порядок
обеспечения ее необходимыми исходными данными (приложение В). Кроме того, в
техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и
их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений
по схеме зонирования.
5.6. Схема разрабатывается в соответствии с
договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и
оформляемым в установленном порядке.
В договоре
оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, а также основные
условия организационного и финансового взаимодействия между заказчиком и
исполнителем (приложение Д).
5.7. Финансирование разработки схемы
осуществляется с использованием:
средств местных
бюджетов;
средств
внебюджетных фондов;
средств
инвесторов - юридических или физических
лиц и их объединений;
централизованных
средств государственных учреждений и государственных унитарных предприятий;
других средств.
5.8. Порядок согласования и утверждения
разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом
Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и
нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами
субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного
самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре.
5.9. Схема подлежит государственной экспертизе
в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации.
5.10. Согласование схемы производится в
порядке, установленном для градостроительной документации федеральным органом
архитектуры и градостроительства.
Схема
согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с государственными)
органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников
истории и культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов,
органами по земельным ресурсам и землеустройству. В случаях, когда орган
архитектуры и градостроительства города не является заказчиком, обязательно
согласование с ним и его участие в процессе согласования.
В вопросах,
затрагивающих интересы других муниципальных образований, субъекта Российской
Федерации, России обязательно согласование с соответствующими государственными
органами исполнительной власти.
Перечень
согласующих организаций устанавливается техническим заданием, в него, кроме
перечисленных, могут быть включены другие организации.
5.11. Порядок учета в разработанной схеме
интересов юридических и физических лиц, а также порядок ознакомления граждан и
общественных организаций с материалами схемы и порядок учета их замечаний и
предложений устанавливается правовыми и нормативными актами субъектов
Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления.
5.12. Организация обсуждения и согласования
схемы и подготовки ее к утверждению обеспечивается заказчиком с привлечением
исполнителя. Доработка схемы с учетом полученных замечаний и предложений
обеспечивается исполнителем.
Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании
развития территорий и поселений с определением видов градостроительного
использования установленных зон и ограничений на их использование.
Градостроительная документация - документация о градостроительном
планировании развития территорий и поселений и об их застройке.
Правила землепользования и застройки
территории городских и сельских поселений (правила застройки) - нормативные правовые акты органов местного
самоуправления, регулирующее использование и изменение объектов недвижимости
посредством введения градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент - совокупность установленных правилами
застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов
недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов
недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой
зоны.
Градостроительные требования
(требования к ведению градостроительной деятельности) - нормативные положения, регулирующие градостроительное развитие
территории (недвижимости) в соответствии с законодательством и иными
нормативными правовыми актами.
Градостроительная ценность территории - мера способности территории (недвижимости)
удовлетворять необходимым общественным требованиям к ее состоянию и использованию.
Разрешенное использование земельных
участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве - использование объектов недвижимости в
соответствии с градостроительным регламентом: ограничения на использование
указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской
Федерации, а также сервитуты.
Сервитут
- право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества,
например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных
нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Для
собственника недвижимого имущества, в отношении которого установлен сервитут,
последний выступает в качестве обременения.
Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или
уполномоченным органом в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, -
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности.
В техническом
задании должны быть определены:
а) границы
охватываемой территории;
б) основные
участники разработки схемы:
заказчик,
исполнители с распределением объема работ между ними; порядок и сроки
предоставления исходных данных;
в) условия
разработки схемы: основание для разработки, состав исходных данных, состав
выполняемых работ и требования к их содержанию, состав передаваемых заказчику
материалов, сроки и стоимость работ по этапам их выполнения;
г) требования к
форме представления передаваемой заказчику завершенной продукции, сроки
окончания разработки схемы;
д) особые условия объекта (в случае необходимости):
наименование и
расположение территорий, требующих особого регулирования градостроительной
деятельности - памятников истории и
культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон; особо
охраняемых природных объектов и комплексов; санитарных, защитных и
санитарно-защитных зон; водоохранных зон и прибрежных
защитных полос; санитарной охраны источников водоснабжения; мест залегания
полезных ископаемых, подверженных воздействию опасных природных и техногенных
явлений; чрезвычайных экологических ситуаций и экологических бедствий и др.;
наименование и
расположение территорий со сложными геологическими и гидрогеологическими
условиями - подверженных опасным
геологическим процессам (оползни, склоновые процессы, лавино-
и селеобразование, оврагообразование,
карст), затоплению и подтоплению) сейсмичности;
е) источник финансирования и финансирующая организация;
ж) порядок
предварительного обсуждения и согласования эскизного решения, экспертизы,
официального согласования и утверждения схемы: указание соответствующих
инстанций, организаций, сроков, принимаемых документов и решений, форм
общественных обсуждений.
При отсутствии
необходимых исходных материалов в имеющемся генплане техническим заданием
предусматривается выполнение работ аналитического этапа генплана, может
предусматриваться проведение предпроектных
научно-исследовательских работ и инженерных изысканий.
1. Материалы исходной информации, содержащейся
в генеральном плане:
планировочная
структура города (иного поселения, части города)
- улично-дорожная сеть, границы районов, микрорайонов, кварталов,
земельных участков, других планировочных образований;
функциональное
зонирование территории;
архитектурно-строительное
зонирование территории;
размещение и
границы зон охраны памятников природы, истории и культуры;
размещение
важнейших зданий и сооружений общегородского, регионального и федерального
значения;
улично-дорожная
сеть;
сооружения и
коммуникации внешнего транспорта;
магистральные
общегородские инженерные коммуникации и сооружения;
размещение
санитарно-защитных и средоохранных зон;
сведения об
исключаемых из застройки территориях и территориях, неблагоприятных для
размещения застройки по природным, инженерно-строительным и техногенным
условиям;
сведения о
зонах ограничения застройки в районах аэропортов, возможных природных и
техногенных катастроф; повышенного шума, вибрации, электромагнитных излучений,
радиационного загрязнения, с экологическими нарушениями среды;
сведения об
изученности территории - материалы
изысканий различной направленности, архивные и литературные источники,
аналитические материалы, картографические и справочные материалы;
местные
нормативные и нормативно-технические документы, регулирующие направления,
условия и режим использования территории, постановления и решения местных органов
исполнительной власти (органов архитектуры и градостроительства) по вопросам
использования и застройки территории, прокладки коммуникаций, благоустройства и
озеленения, устройства мест отдыха, проведения инженерно-защитных мероприятий и
инженерной подготовки сложных для градостроительного освоения участков;
графические
материалы генерального плана города (сельского поселения) - план современного использования территории
(опорный план), генеральный план (основной чертеж), схема комплексной оценки
территории, схема транспорта, схема инженерного оборудования и инженерной
подготовки территории;
материалы
аналитического этапа разработки генплана (согласно п. 3.7 данных Методических указаний).
2. Картографические материалы и документация по
городской черте и имеющим правовой статус разграничительным линиям (красные
линии, границы полос отвода, границы кадастровых участков земельного кадастра,
границы земельных участков).
Примечание. В случае отсутствия в имеющемся
генеральном плане города требуемых для разрабатываемой схемы данных или в
случае, когда они устарели, в состав исходной информации включаются необходимые
первичные материалы специально проводимых обследований и изысканий.
1. Графические материалы схемы выполняются и
оформляются с соблюдением строительных норм и правил, технических условий и
государственных стандартов на составление карт.
2. Все пять основных чертежей схемы
подписываются руководством и ответственными исполнителями разработавшей ее
организации. Вспомогательные чертежи и схемы подписываются в порядке,
установленном внутренними стандартами организации-исполнителя.
С выполненных
графических материалов изготавливаются цветные фотографии, электрографические
копии, которые либо брошюруются в отдельный альбом, либо помещаются в
пояснительной записке.
Дубликаты
подлинников основных чертежей схемы выполняются после утверждения материалов
схемы в установленном порядке. На дубликатах указываются орган, утвердивший
генеральный план (схему), дата и номер решения (постановления) об утверждении.
3. Пояснительная записка, содержащая выходные
результаты схемы (состав зон и относящихся к ним регламентов), подписывается
руководителями организации-исполнителя и авторами разработки.
_____________
* Приложение подготовлено с использованием
Инструкции о составе, порядке разработки, согласования и утверждения
градостроительной документации.
1. Договор (контракт) на разработку схемы в
составе генерального плана или как отдельного градостроительного документа
оформляется заказчиком и исполнителем работ, действующими на основании
Положения, иного юридического документа, регламентирующего статус заказчика, и
Устава организации-исполнителя.
2. В договоре (контракте) на выполнение работ
указываются: предмет договора -
наименование работы; технические, экономические, научные и иные требования;
наименование организаций, осуществляющих экспертизу, утверждение и приемку
работы; вид сдаваемой продукции; сроки и краткое содержание этапов; сроки
окончания и сдачи работы.
3. При определении общей стоимости работ, в
случае необходимости, в нее включаются возможные затраты на получение исходной
информации, проведение предпроектных
исследовательских и изыскательских работ, на издание и распространение схемы,
проведение обсуждений схемы.
4. В сметный расчет стоимости разработки схемы
и проведения необходимых этапов работ включаются:
затраты на
приобретение материалов, оборудования и технических средств;
выплаты по
заработной плате;
отчисления на
социальное, медицинское страхование, в фонд занятости;
амортизационные
отчисления в ремонтный фонд, отчисления по страхованию имущества;
прочие расходы.
В смете
выделяются: полная стоимость выполнения работ, прибыль, сметная стоимость,
налог на добавленную стоимость.
5. Заказчик к договору (контракту) прилагает
справку из банка о наличии финансовых активов на финансирование работ по схеме
в установленном сметой объеме.
____________
* Приложение подготовлено в соответствии с
Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения
градостроительной документации.
Рисунок 1 - Схема зонирования территории г. Новгорода
М1:50000
ФРАГМЕНТ
Пример
выделения зон:
а) по
функциональному назначению;
б) по характеру
обустройства (типам среды);
в) по способам
поддержания качества природной и историко-культурной среды
Условные обозначения:
Ж.
Жилые зоны:
б) Ж1. Односемейных жилых домов коттеджного типа
6) Ж2.
Жилых домов на 2-3 семьи и
многоквартирных домов не выше 3 этажей
б) Ж3. Многоквартирных домов в 4-5 этажей
б) Ж4. Многоквартирных домов в 6-9 этажей
АТ.
Зоны административных зданий и торговли:
а) АТ1. Центральная деловая зона
а) АТ2. Зона обслуживания населения
СИ.
Специальный исторический район:
в) СИ1. Первый специальный исторический
район
в) СИ2. Второй специальный исторический
район
П.
Производственные зоны:
б) П1. Деловая зона обслуживания
производств
б) П2. Зона предприятий V, IV классов вредности и складов
(санитарно-защитные зоны до 100 м)
Р.
Зоны рекреации:
а) Р1. Зоны историко-культурных
заповедников
б) Р2. Зоны дач
а) Р3. Зоны активного отдыха
б) Р4. Зоны природных ландшафтов
Рисунок 2 - Территории
историко-градостроительного наследия
Пример выделения зон
по типу среды (характеру обустройства территории)
Условные обозначения:
1-1.
Центральная историческая часть города
1-2.
Нагорная часть
1-3.
Комплекс военных училищ Красных казарм
2-1.
Рабочее и Знаменское предместья
3-1.
Глазковское предместье
3-2.
Комплекс Иркутской ГЭС
4-1.
Вознесенско-Иннокентьевский монастырь
4-2.
Станция и поселок Иннокентьевский
4-3.
Поселок Авиастроителей
4-4.
Станция Батарейная
Рисунок 3 - Схема охранных зон и
зон археологического надзора города Иркутска
Пример
выделения зон по способам поддержания качества историко-культурной среды
- охранные зоны
- зоны археологического надзора
-
памятники археологии
Жилые зоны
Типы жилых зон
устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности
населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.
Ж. 1. Зона усадебных и
блокированных жилых домов
Зона Ж.1 подразделяется на 2 подзоны (субзоны),
отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:
Ж.1-1 - подзона (субзона), в которой более 60
% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку до 1.01.89;
Ж.1-2 - подзона (субзона), в которой более 60
% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку после 1.01.89. Разрешенные “по праву застройки” виды
использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа; блокированные жилые
дома; магазины торговой площадью до 40 м,
без специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием
в них взрывоопасных веществ и материалов.
Неосновные и сопутствующие виды использования: надомные
виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;
сады, огороды; устройства для содержания мелкого домашнего скота (только для субзоны Ж.1-1), бани,
сауны при условии канализования стоков; сооружения,
связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей; парники, теплицы, оранжереи и т.д.; хозяйственные постройки; строения для
содержания мелкого домашнего скота (только для подзоны
Ж.1-1); для жилых домов усадебного типа:
встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более
чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок; для блокированных жилых
домов - встроенные или отдельно стоящие
гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1
земельный участок.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к
застройке: детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и
средние; объекты, связанные с отправлением культа, предприятия общественного
питания, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины,
помещения для занятий спортом, библиотеки, аптеки, небольшие гостиницы,
пансионаты, почтовые отделения, телефон, телеграф.
Параметры: 1. Минимальная площадь участка:
для жилых домов
усадебного типа: в подзоне Ж.1-1 - 200 м (включая площадь застройки); в подзоне Ж. 1-2 - 400
м2 (включая площадь застройки);
для
блокированных жилых домов (из расчета на одну квартиру): 75 м2 (включая площадь застройки); 30 м2 (без застройки).
2. Расстояние между фронтальной границей
участка и основным строением: в подзоне Ж.1-1 - в соответствии со сложившейся линией
застройки, в подзоне Ж. 1-2- до 6 м.
3. Минимальное расстояние от границ
землевладения до строений, а также между строениями:
3.1. От границ соседнего участка до: основного
строения - 3 м; хозяйственных и прочих
строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
3.2. От основных строений до отдельно стоящих
хозяйственных и прочих строений - в
соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* (прил. 1), Санитарными правилами содержания
населенных мест (№ 469080).
Примечания: 1. Расстояния измеряются до наружных граней
стен строений.
2. Допускается блокировка
хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию
собственников жилого дома и в случаях, обусловленных историко-культурными
охранными сервитутами, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.
4. Коэффициент использования территории:
для жилых домов
усадебного типа - не более 0,67;
для
блокированных жилых домов - не более 1,5.
5. Высота зданий.
5.1. Для всех основных строений количество
надземных этажей - до двух с возможным
использованием (дополнительно) мансардного этажа и высота от уровня земли: до
верха плоской кровли - не более 9,6 м; до конька скатной кровли - не более 13,6
м.
5.2. Для всех вспомогательных строений высота
от уровня земли: до верха плоской кровли не более 4 м; до конька скатной кровли - не
более 7 м.
5.3. Исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.
6. Вспомогательные строения, за исключением
гаражей, размещать со стороны улиц не допускается.
7. Ограничения, связанные с размещением оконных
проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояния от окон жилых
помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних
участках, должно быть не менее 6 м.
8. Требования к ограждению земельных участков:
со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; характер ограждения и его
высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с
обеих сторон улицы.
Ж.2. Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: жилые дома усадебного типа; блокированные
жилые дома; многоквартирные жилые дома не выше трех этажей; библиотеки; аптеки
торговой площадью до 20 м2;
магазины торговой площадью до 60 м2;
детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние;
предприятия общественного питания с количеством посадочных мест до 16; кабинеты практикующих врачей, центры
народной и традиционной медицины; парикмахерские.
Неосновные и сопутствующие виды использования для отдельно
стоящих и блокированных жилых домов: надомные виды деятельности в соответствии
с санитарными и противопожарными нормами; сады, огороды, бани, сауны при
условии канализования стоков; сооружения, связанные с
выращиванием цветов, фруктов, овощей: парники, теплицы, оранжереи и т.д.; хозяйственные постройки: для жилых домов
усадебного типа - встроенные или отдельно
стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок; для блокированных жилых
домов из расчета на одну квартиру -
встроенные или отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более
чем на 1 транспортное средство на 1 земельный участок; для многоквартирных жилых
домов - встроенные, подземные или
полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на одну квартиру, а также
открытые стоянки для временного хранения автотранспорта, по расчету согласно
строительным нормам и правилам.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к
застройке: жилые дома, магазины и другие объекты обслуживания, прилавки и
киоски для мелкорозничной торговли, объекты, связанные с отправлением культа,
клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения, помещения для
занятий спортом, почтовые отделения, телефон, телеграф, временные сооружения
для мелкорозничной торговли, парикмахерские.
Параметры: 1. Минимальная площадь участка отдельно
стоящего дома - 400 м2
(включая площадь застройки).
2. Минимальная площадь участка на одну семью
блокированного жилого дома - 75,2 м2,
включая площадь застройки, без площади застройки
- 30 м2.
3. Минимальная площадь участка многоквартирного
жилого дома - из расчета 19,3 м2 на 1 чел.
4. Минимальные расстояния от границ землевладений до строений, а также между строениями:
4.1. Между фронтальной границей участка и
основным строением - в соответствии со
сложившейся линией застройки.
4.2. От границ соседнего участка до: основного
строения - 3 м; хозяйственных и прочих
строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
4.3. От основных строений до отдельно стоящих
хозяйственных и прочих строений - в
соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* (прил. 1), Санитарными правилами содержания
территории населенных мест № 469080.
Примечания: 1. Требования п. 4 относятся к земельным участкам отдельно стоящих и блокированных
домов.
2. Допускается блокировка
хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию
домовладельцев, а также блокировка хозяйственных построек к основному строению.
5. Коэффициент использования территории: не
более 0,94.
6. Высота зданий:
6.1. Для всех основных строений количество
надземных этажей - до трех с возможным
использованием (дополнительно) мансардного этажа и высота от уровня земли: до
верха плоской кровли - не более 11,6 м;
до конька скатной кровли - не более 16 м.
6.2. Для всех вспомогательных строений высота
от уровня земли: до верха плоской кровли -
не более 11,6 м; до конька скатной кровли - не более 7
м.
6.3. Как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.
7. Предприятия обслуживания, разрешенные “по
праву застройки”, размещаются в первых этажах выходящих на улицы жилых домов
или пристраиваются к ним при условии, что загрузка предприятий и входы для
посетителей располагаются со стороны улицы.
8. Вспомогательные строения, за исключением
гаражей, размещать со стороны улицы не допускается.
9. Ограничения, связанные с размещением оконных
проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояние от окон жилых
помещений до хозяйственных построек и прочих строений, расположенных на
соседних участках, должно быть не менее 6
м.
10. Требования к ограждению земельных участков:
со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; характер ограждения и его
высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с
обеих сторон улицы.
Ж.3. Зона многоквартирных жилых домов в 4-5
этажей
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей; детские сады, иные объекты
дошкольного образования; школы начальные и средние; клубные помещения
многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки; аптеки;
поликлиники, кабинеты практикующих врачей, центры народной и традиционной
медицины; выставочные залы; почта, телефон, телеграф; магазины торговой
площадью до 100 м2; предприятия
общественного питания; помещения для занятий спортом; парикмахерские; приемные
пункты прачечной и химчистки; отделения банков; общежития.
Неосновные и сопутствующие виды использования: встроенные,
подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения
автотранспорта по расчету строительных норм и правил.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, нарушающие параметры, указанные в требованиях к застройке:
спортзалы, бассейны, станции “Скорой помощи”, больницы, госпитали,
профессионально-технические и средние специальные учебные заведения,
административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и
временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной
торговли.
Параметры: 1. Минимальная площадь участка
многоквартирного жилого дома из расчета 24,8
м2 на 1 чел. при уплотнении
существующей застройки и 15,7 м2
в проектируемой застройке.
2. Коэффициент использования территории: при
уплотнении существующей застройки - не
более 0,72; в проектируемой застройке - не более
1,15.
3. Предприятия обслуживания, разрешенные “по
праву застройки”, размещаются в первых этажах выходящих на улицы
многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что входы для
посетителей предприятий обслуживания размещаются со стороны улицы и имеется
достаточно места для автостоянок временного хранения автотранспорта.
4. Высота зданий:
для жилых
зданий количество надземных этажей - 4-5;
с возможным использованием (дополнительно) мансардных этажей при условии
соблюдения строительных норм и правил; высота от уровня земли: до верха плоской
кровли - не более 21 м; до конька скатной кровли -
не более 23,5 м; как исключение: шпили,
башни, флагштоки - без ограничения.
Ж.4. Зона многоквартирных жилых домов в 4-12
этажей
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: многоквартирные жилые дома в 4-12 этажей; клубные помещения многоцелевого и
специализированного назначения; библиотеки, аптеки, поликлиники, кабинеты
практикующих врачей, центры народной и традиционной медицины; музеи,
выставочные залы; почта, телефон, телеграф; магазины торговой площадью до 200 м2 предприятия общественного
питания с количеством посадочных мест до 50;
помещения для занятий спортом; парикмахерские; приемные пункты прачечной и
химчистки; отделения банков; общежития.
Неосновные и сопутствующие виды использования: встроенные,
подземные или полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем 1 место парковки на 1 квартиру, а также открытые стоянки для временного хранения
автотранспорта по расчету согласно строительным нормам и правилам.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки”, виды
использования, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке:
объекты, связанные с отправлением культа, спортзалы, бассейны, видеосалоны, заведения среднего специального образования,
административные предприятия, офисы, конторы, больницы, госпитали, сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Параметры: 1. Минимальная площадь участка
многоквартирного жилого дома из расчета 17,3
м2 на 1 чел. при уплотнении
существующей застройки и 11,7 м2
на 1 чел. в проектируемой застройке.
2. Коэффициент использования территории: при
уплотнении застройки - 1,04; в
проектируемой застройке - 1,54.
3. Предприятия обслуживания, разрешенные “по
праву застройки”, размещаются в первых этажах выходящих на улицы
многоквартирных жилых домов или пристраиваются к ним при условии, что входы для
посетителей предприятий обслуживания размещаются со стороны улицы и для
автостоянок достаточно мест.
4. Высота зданий: для жилых зданий количество
надземных этажей - 4-12; высота от уровня
земли до верха кровли - не более 44 м; как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.
Общественно-деловые зоны
0.1.
Центральная общественно-деловая зона
Назначение:
зона 01 охватывает общегородской центр,
характеризующийся многофункциональным использованием территории; подразделяется
на несколько подзон (субзон).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: учреждения воспитания и образования,
учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спортивные и
физкультурно-оздоровительные сооружения, учреждения отдыха и рекреационные
территории, учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с
отправлением культа, предприятия торговли, общественного питания и бытового
обслуживания, организации и учреждения управления, проектные организации,
кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи, научные и административные
организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия бизнеса, жилая
застройка.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке:
крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок
(более чем на 50 автомобилей); гаражи и
стоянки для постоянного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; казино; общественные туалеты.
Подзоны (субзоны) общегородского
центра. Подзона (субзона) 0.1-1. Подзона (субзона) 0.1-1
охватывает территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта - железнодорожным вокзалом, речным портом и
автовокзалом.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: сооружения внешнего транспорта; парки,
скверы, бульвары, спортплощадки, теннисные корты; объекты, связанные с
отправлением культа; гостиницы, дома приема гостей, центры обслуживания
туристов; заведения среднего специального образования; высшие учебные
заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;
клубы, кинотеатры, видеосалоны; музеи, выставочные
залы; информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия
общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;
парикмахерские; почта, телефон, телеграф, аптеки, приемные пункты прачечной и
химчистки; администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы и т.д., научные, проектные и конструкторские
организации, различные агентства; банки, отделения банков; издательства,
редакционные комплексы.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения и
устройства для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, нарушающие требования к застройке: крупные предприятия
обслуживания, не входящие в комплекс сооружений внешнего транспорта, требующие
по нормам больших автостоянок (более чем на 50
автомобилей); гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств,
принадлежащих гражданам, не входящие в комплекс сооружений внешнего транспорта;
предприятия по обслуживанию транспортных средств, принадлежащих гражданам;
теле- и радиостудии; казино; общественные туалеты.
Другие подзоны (субзоны) общегородского
центра. Границы и разрешенные виды землепользования других подзон
(субзон) общегородского центра временно (до
утверждения соответствующей градостроительной документации) не установлены.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования):
разрешенные “по праву застройки” виды использования, нарушающие параметры,
установленные в требованиях к застройке: крупные предприятия обслуживания,
требующие больших автостоянок (более чем на 50
автомобилей); гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств;
предприятия по обслуживанию транспортных средств; казино; общественные туалеты.
Параметры: 1. Для жилых домов, выходящих на магистральные
улицы, количество жилых помещений - не
более 10 % площади первого этажа дома.
2. Коэффициент использования территории: для
жилых кварталов - не более 1,5 для каждого земельного участка.
Режим
территориальных зон, попадающих в зоны охраны, указан в “Видах дополнительных
ограничений”.
0.2. Общественно-деловая зона
районного (в городе) значения
Назначение:
зона 0.2 предназначена для обслуживания
населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. Разрешенные “по праву застройки”
виды использования: гостиницы; заведения среднего специального образования;
школы искусств; клубы, кинотеатры, видеосалоны;
танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы, библиотеки, архивы,
информационные центры; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы,
бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные
корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного питания: столовые,
кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные
мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные
объекты обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и предприятия
прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники, кабинеты практикующих врачей,
центры народной медицины, восстановительные центры; здания администраций, офисы
фирм и компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и
конструкторские организации, различные агентства; отделения банков;
издательства, редакционные комплексы.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, превышающие параметры, указанные в требованиях к застройке:
крупные предприятия обслуживания, требующие по нормам больших автостоянок
(более чем на 50 автомобилей); гаражи и
стоянки для постоянного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; временные сооружения мелкорозничной
торговли; казино; общественные туалеты.
Параметры: 1. Для жилых домов, выходящих на магистральные
улицы, количество жилых помещений не более 10 %
площади первого этажа дома.
2. Высота зданий: для всех основных строений
количество наземных этажей до 12 с
возможным использованием мансардных этажей; высота от уровня земли до верха
кровли - не более 44 м; как исключение: шпили, башни, флагштоки без ограничения.
0.3. Общественно-деловая зона
местного значения
Назначение:
зона 0.3 предназначена для обслуживания
населения, проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. Разрешенные “по праву застройки”
виды землепользования: существующие на момент принятия Правил жилые дома;
гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2,
соответственно клубные помещения многоцелевого и специализированного
назначения; библиотеки; объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы,
бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к
застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2 соответственно спортплощадки, теннисные
корты; магазины; предприятия общественного питания: столовые, кафе, бары;
пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные мастерские бытовой техники,
пекарни с магазинами по продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и
химчистки; почта, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей,
центры народной медицины, восстановительные центры; научные, проектные и
конструкторские организации, агентства; отделения банков.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, превышающие требования к застройке: крупные предприятия
обслуживания, требующие автостоянок более чем на
10 автомобилей; гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных
средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств.
Параметры: 1. Высота и размеры в плане зданий предприятий
обслуживания должны соответствовать требованиям к застройке земельных участков
жилой зоны, для которой организуется данная коммерческая зона.
0.4. Учебная зона
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: профессионально-технические, средние
специальные и высшие учебные заведения; общежития, связанные с учебными
заведениями; жилые дома для педагогического и обслуживающего персонала; учебные
полигоны, хозяйственные участки; производственные базы и мастерские учебных
заведений; гостиницы, пансионы; парки, скверы, бульвары; объекты, связанные с
отправлением культа; спортплощадки, теннисные корты; спортзалы, бассейны,
физкультурно-оздоровительные комплексы; клубные помещения многоцелевого и
специализированного назначения; кинотеатры, видеосалоны,
танцевальные залы, дискотеки; музеи, выставочные залы; библиотеки, архивы,
информационные центры; магазины, торговые центры; предприятия общественного
питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны; парикмахерские, приемные
пункты прачечной и химчистки, почта, телеграф, телефон; ремонтные мастерские
бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты обслуживания; аптеки;
поликлиники, кабинеты практикующих врачей, восстановительные центры; бани,
сауны; здания администрации; научные, проектные и конструкторские организации,
агентства; отделения банков; теле- и радиостудии.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств. Условно разрешенные
виды использования (требующие специального согласования): разрешенные “по праву
застройки” виды использования, нарушающие требования к застройке предприятия по
обслуживанию транспортных средств; общественные туалеты.
Параметры: 1. Площадь озеленения земельных участков - не менее 40 %
территории.
2. Высота зданий: для всех основных строений
количество наземных этажей - до 9; высота от уровня земли до верха кровли - не более 36
м.
3. Минимальное расстояние между учебными
корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц непрерывного
движения - 50 м; проезжей частью улиц и
дорог местного значения - 25 м.
Производственные зоны
Типы
производственных зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов
использования, ограничений на использование территорий и характера застройки
каждой конкретной зоны.
П.1.
Коммунально-складская зона, зона предприятий V
класса вредности (санитарно-защитная зона - 50
м).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: предприятия коммунального хозяйства,
склады, базы, предприятия V класса
вредности; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных
средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; инженерные
сооружения.
П.2. Зона
предприятий IV класса вредности (санитарно-защитная
зона - 100 м).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: предприятия
IV класса вредности; сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств;
предприятия V класса вредности;
инженерные сооружения.
П.3. Зона
предприятий III класса
вредности (санитарно-защитная зона - 300
м).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: предприятия III класса вредности; сооружения для
постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; предприятия
IV, V классов вредности; инженерные сооружения.
П.5. Зона
предприятий II класса вредности
(санитарно-защитная зона - 500 м).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: предприятия
II класса вредности; сооружения для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств;
предприятия III - V классов вредности; инженерные сооружения.
Размещение
новых и реконструкция существующих производственных предприятий должны
производиться на основании предпроектных проработок и
исследований либо проекта обоснования инвестиций, получивших положительные
заключения соответствующих центров государственного
санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы
и управлений государственной противопожарной службы с организацией
санитарно-защитных зон.
П.5. Производственно-общественная зона.
Охватывает ценные территории города, занятые промышленностью.
Организуется с
целью постепенной переориентации промышленных предприятий на коммерческий вид
использования.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: парки, скверы, бульвары; предприятия IV, V классов вредности при условии соблюдения
соответствующих санитарно-защитных зон; сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных
средств; профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные
заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения;
спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные
с отправлением культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры;
магазины, торговые центры; рынки открытые и закрытые; предприятия общественного
питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны, парикмахерские; дома
моды, пошивочные ателье; почта, телефон, телеграф; аптеки, поликлиники,
кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины, восстановительные
центры, бани, приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания
управлений, администрации, офисы фирм и компаний, представительства, конторы;
научные, проектные и конструкторские организации, агентства, банки, отделения
банков; издательства, редакционные комплексы; теле- и радиостудии; выставки,
ярмарки; казино; общественные туалеты; инженерные сооружения.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур
Типы зон
инженерной и транспортной инфраструктур (автомобильного, железнодорожного,
речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи и инженерного
оборудования) устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых
сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих
территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их
на среду жизнедеятельности.
Д. Зона автомагистрали
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: мотели для легкового и грузового
автотранспорта; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных
средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; предприятия
общественного питания; магазины.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, нарушающие требования к застройке земельных участков,
предоставляемых предприятиям, учреждениям и организациям автомобильного
транспорта, а также земельных участков для размещения различных защитных инженерных
сооружений и зеленые полосы.
Ж.Д. Зона железной дороги
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: предприятия, учреждения и организации
железнодорожного транспорта, расположенные на предоставленных им земельных
участках для осуществления возложенных на них специальных задач по
эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту, развитию
наземных и подземных зданий, строений, сооружений, трубопроводов, устройств и
других объектов железнодорожного транспорта.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; инженерные сооружения.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, нарушающие требования к застройке земельных участков,
предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также земельные
участки для размещения различных защитных инженерных сооружений и лесонасаждений.
В.Т. Зона воздушного транспорта
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: аэропорт гражданской авиации, иные объекты
воздушного транспорта, а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием,
строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и подземных зданий,
строений, сооружений и устройств воздушного транспорта.
Неосновные и сопутствующие виды использования: сооружения
для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия и
учреждения по обслуживанию пассажиров; инженерные сооружения.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования) - разрешенные “по праву застройки” виды
использования, нарушающие требования к застройке земельных участков,
предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а также земельных участков
для размещения шумозащитных сооружений, устройств и
лесонасаждений.
Рекреационные зоны
P.1. Зона открытых пространств
Назначение:
зона P.1 охватывает
парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, активно используемые
населением для отдыха.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: пляжи; спортивные и игровые площадки;
аттракционы; летние театры, концертные площадки.
Неосновные и сопутствующие виды использования: мемориалы,
автостоянки; вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха
(администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные формы и т.д.).
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования): кафе,
бары, закусочные; объекты, связанные с отправлением культа; общественные
туалеты.
Параметры:
Баланс территории
Территории |
Разделение
территории, % |
Зеленые
насаждения |
65 - 75 |
Аллеи и
дороги |
10 - 15 |
Площадки |
8 - 12 |
Сооружения |
5 - 7 |
P.2 Зона
природных ландшафтов
Назначение:
зона P.2 охватывает парки, рощи,
лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны состоит в сохранении
ценных природных особенностей и ландшафтов, одновременно стимулируя создание
условий для отдыха населения города, иного поселения при условии, что планируемые
мероприятия будут осуществляться с минимальным воздействием на уязвимые
элементы окружающей среды.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: лесопарки; спортивные и игровые площадки,
лыжные трассы, велосипедные и беговые дорожки и
т.д.
Неосновные и сопутствующие виды использования: открытые
стоянки для временного хранения транспортных средств; вспомогательные
сооружения, связанные с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые
архитектурные формы).
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования):
гостиницы, мотели, кемпинги, туристские центры; профилактории, санатории;
больницы, госпитали общего типа; интернаты для престарелых; кафе, бары,
закусочные и другие учреждения общественного питания; места для пикников;
общественные туалеты.
Параметры:
Баланс территории
Территории |
% общей площади |
Древесно-кустарниковые
насаждения и открытые луговые пространства, водоемы |
93 - 97 |
Дорожно-транспортная сеть,
спортивные и игровые площадки |
2 - 5 |
Обслуживающие сооружения и
хозяйственные постройки |
2 |
Р.3. Зона отдыха
Назначение:
зона Р.3 организуется на территории лесопарков для организации отдыха
населения. Цель организации зоны состоит в сохранении уникального ландшафта при
создании условий для полноценного отдыха. Строительство разрешается только в
том случае, когда выбор места и проекты объектов обслуживания оказывают
минимальное воздействие строительства на окружающую среду и позволяют создать
привлекательные места для отдыхающих при сохранении характера и природных
особенностей, присущих данной территории.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: пляжи; кемпинги; кафе, бары, рестораны и
другие учреждения общественного питания; пункты проката спортивного и другого
инвентаря для отдыхающих; места для палаточных городков; спортивные и игровые
площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала.
Неосновные и сопутствующие виды использования: открытые
стоянки для временного хранения транспортных средств; вспомогательные
сооружения, связанные с организацией отдыха (кабинки для переодевания, беседки
и другие малые архитектурные формы); общественные туалеты.
Р.4. Зона дач
Назначение:
зона Р.4 организуется для отдыха
населения поселения и выращивания сельскохозяйственных культур с ориентацией на
постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1.
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного
типа; дачи; магазины товаров первой необходимости торговой площадью до 40 м2; сады, огороды; водозабор;
противопожарный водоем.
Неосновные и сопутствующие виды использования: надомные
виды деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;
бани, сауны; сооружения, связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей:
парники, теплицы, оранжереи; хозяйственные постройки; встроенные или отдельно
стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем на 1 транспортное средство на 1 участок; административные помещения,
связанные с обслуживанием зон дач.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования): магазины,
превышающие разрешенные размеры; почтовые отделения, телефон, телеграф;
временные сооружения мелкорозничной торговли.
Параметры: 1. Минимальная площадь участка отдельно
стоящего дома, дачи - 400 м2.
2. Расстояние между фронтальной границей
участка и основным строением - в
соответствии со сложившейся или проектируемой линией застройки.
3. Минимальное расстояние от границ
землевладения до строений, а также между строениями:
3.1. От границ соседнего участка до: основного
строения - 3 м; хозяйственных и прочих
строений - 1 м; открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража - 1 м.
3.2. От основных строений до отдельно стоящих
хозяйственных и прочих строений - в
соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89*.
4. Коэффициент использования территории - не более
0,67.
5. Высота зданий:
5.1. Для всех основных строений количество
надземных этажей - до двух с возможным
использованием (дополнительно) мансардного этажа, высота от уровня земли до
верха конька скатной кровли - не более 13,6 м.
5.2. Для всех вспомогательных строений высота
от уровня земли до верха конька скатной кровли -
не более 7 м.
5.3. Как исключение: шпили, башни, флагштоки - без ограничения.
6. Вспомогательные строения, за исключением
гаража, размещать перед основными строениями со стороны улиц не допускается.
7. Ограничения, связанные с размещением оконных
проемов, выходящих на соседние землевладения: расстояния от окон жилых
помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних
участках, должно быть не менее 6 м.
8. Требования к ограждению земельных участков:
со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными; характер ограждения и его
высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с
обеих сторон улицы.
Зоны сельскохозяйственного использования
С-1.
Зона сельскохозяйственного использования
Земли
сельскохозяйственного назначения, предоставленные для нужд сельского хозяйства,
другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с градостроительной
документацией о градостроительном планировании развития территорий и поселений,
а также разработанной на их основе землеустроительной документацией
(территориальным планированием использования земель).
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: сельскохозяйственные угодья (пашни, сады,
виноградники, огороды, сенокосы, пастбища, залежи), лесополосы,
внутрихозяйственные дороги, коммуникации, леса, многолетние насаждения, болота,
замкнутые водоемы, здания, строения, сооружения, необходимые для
функционирования сельского хозяйства, в том числе сельскохозяйственные
предприятия, опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и
учебно-производственные хозяйства, научно-исследовательские учреждения,
образовательные учреждения высшего профессионального, среднего
профессионального и начального профессионального образования
сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные учреждения для
сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей.
Неосновные и сопутствующие виды использования: инженерные
коммуникации и транспортные сооружения, устройства; земельные участки,
предоставляемые гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
личного подсобного хозяйства (садоводства, животноводства, огородничества,
сенокошения и выпаса скота), а также несельскохозяйственным и религиозным
организациям для ведения сельского хозяйства.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования): карьеры,
перерабатывающие предприятия, склады, рынки, магазины, стоянки транспортных
средств (терминалы), превышающие разрешенные размеры; почтовые отделения,
телефон, телеграф; временные сооружения мелкорозничной торговли и другие
сооружения.
С-2. Зона сельскохозяйственного использования (резерв для застройки)
Разрешенные “по
праву застройки”, неосновные и сопутствующие, а также
условно разрешенные виды использования (требующие специального разрешения)
устанавливаются согласно градостроительным регламентам соответствующих
территориальных зон, установленных утвержденной градостроительной документацией
и правилами застройки.
Зоны специального назначения
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: захоронения; кладбища, крематории,
скотомогильники, свалки бытовых отходов и иные объекты, использование которых
несовместимо с использованием других видов территориальных зон, а также
объекты, создание и использование которых невозможно без установления
специальных нормативов и правил.
Неосновные и сопутствующие виды использования: культовые
сооружения, объекты эксплуатации кладбищ, иные вспомогательные производства и
административные объекты, связанные с функционированием кладбищ; зеленые
насаждения; инженерные коммуникации. Условно разрешенные виды использования
(требующие специального разрешения): мусороперерабатывающие и
мусоросжигательные заводы, полигоны захоронения неутилизируемых
производственных отходов и другие объекты.
Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий
Разрешенные “по
праву застройки” виды использования: военные базы, городки, полигоны,
аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения, образовательные
учреждения, реализующие военные профессиональные программы, предприятия,
учреждения и организации федеральных органов исполнительной власти, выполняющих
задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.
Неосновные и сопутствующие виды использования: жилые дома,
общественные здания, сооружения, связанные с выращиванием овощей: парники,
теплицы; хозяйственные постройки; гаражи, открытые стоянки.
Условно
разрешенные виды использования (требующие специального согласования):
производственные здания, учреждения связи и иные коммуникации, превышающие
установленные параметры, временные сооружения.
1. На картах ограничений показываются все типы
зон ограничения использования: территория памятников истории и культуры,
историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон; комплексная охранная
зона памятников истории и культуры (архитектуры, археологии); зона
регулирования застройки; зона охраняемого ландшафта; археологическая зона; водоохранная зона; прибрежная полоса; зона затопления;
санитарные, защитные и санитарно-защитная зона; зона горно-санитарной охраны,
зона санитарной охраны источников водоснабжения, зона залегания полезных
ископаемых, территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера, зона чрезвычайных экологических ситуаций и
экологического бедствия, зона с экстремальными природно-климатическими
условиями) и иные зоны, установленные в соответствии с законодательством
Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
2. Каждая охранная зона содержит дополнительные
ограничения использования земельных участков, указанные в составе разрешенных
видов и параметров использования земельных участков (виды дополнительных
ограничений)
Виды дополнительных ограничений (к картам ограничений)
Зоны ограничения О
Комплексная
охранная зона памятников истории и культуры.
Ограничения:
обязательное согласование намерений по изменению недвижимости (проектов) с
соответствующими органами охраны памятников истории и культуры и органами
архитектуры и градостроительства.
Р. Зона регулирования застройки
Ограничения:
будут установлены дополнительно по результатам разрабатываемого проекта
“Корректура охранных зон памятников истории и культуры”.
A.1. Археологическая охранная зона
Ограничения: до
начала земляных работ, связанных со строительством, проведение археологических
раскопок.
А.2. Археологическая охранная зона
Ограничения: во
время проведения земляных работ, связанных со строительством, - осуществление археологического надзора с
возможным проведением раскопок в случае обнаружения историко-культурных
ценностей.
В. Водоохранная зона
Ограничения:
запрещается организация полигонов для размещения твердых бытовых и неутилизированных промышленных отходов, складов
нефтепродуктов, минеральных удобрений, ядовитых химических веществ, размещение
стоянок транспортных средств, их ремонт, мойка и заправка топливом.
Б. Прибрежная защитная полоса
Ограничения:
все ограничения, указанные для зоны В (водоохранной
зоны), запрещается дополнительно: установка сезонных палаточных городков,
размещение дачных и садово-огородных участков, индивидуальное строительство,
движение автомобилей и тракторов.
3. Зона затопления
Ограничения:
при проектировании и строительстве в зонах затопления необходимо
предусматривать инженерную защиту от затопления и подтопления зданий.
П. Санитарно-защитная зона предприятий
Ограничения:
1. Не допускается размещать жилые здания,
детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, учреждения
здравоохранения и отдыха, спортивные сооружения, сады, парки, огороды.
2. Размещение новых предприятий и реконструкция
существующих возможны только по согласованию с соответствующими центрами
Государственного санитарно-эпидемиологического надзора и комитетами по охране
природы при положительном заключении государственной экологической экспертизы.
3. Реконструкция существующих усадебных жилых
домов возможна с увеличением общей площади строения, принадлежащей каждому
собственнику, не более чем на 30 %.
4. В зоне П виды использования, указанные в
п.1, могут быть разрешены в виде исключения при условиях:
соответствия
разрешенным видам использования для соответствующей территориальной зоны;
наличия
положительного заключения соответствующего центра Государственного
санитарно-эпидемиологического надзора.
О. Зона особо охраняемых природных территорий
Ограничения: не
допускаются размещение строительства на территории охраняемых природных
ландшафтов, а также несанкционированная вырубка деревьев и кустарника, иные
нарушения ландшафта.